Building for visitors

In spite of the dampened demand from Europe, the political turbulence elsewhere in the region, and a bombing in Marrakech, the Moroccan tourism sector is seeing significant countercyclical expansion this year as new foreign investment in hotels boosts supply, aided by an ambitious government-backed strategy aimed to increase both bed capacity and visitor numbers in one of the country’s largest GDP contributors.
The first Four Seasons Hotel in Morocco, and in the Maghreb region, opened its doors in November in Marrakech. The Dh1.7bn (€152m) project, jointly carried out by the Saudi Kingdom Holding Company and its subsidiary, Kingdom Hotel Investment, covers some 15 ha and consists of 141 rooms. The chain is planning a second hotel in the country in Casablanca, scheduled to open in 2013 in the Anfaplace Living Resort.
The Four Seasons is only one of many international hotel operators that have been pouring into Morocco in recent years. Sheraton, Hilton, Ritz-Carlton and Oberoi, for instance, are also present in the country, and more hotels are planning to join them: Oetker Collection will open its Dh560m (€50m) Palais Namaskar in March 2012, and Sofitel is planning two hotels in Agadir and Casablanca by summer 2012, bringing its total number of Moroccan units to eight. Another two Ibis and two Novotels have already been committed and will begin construction in 2012 for openings in 2013 or 2014.
The government is hoping this investment will continue so it can achieve a target of 200,000 beds by the year 2020, which will necessitate an investment of up to Dh100bn (€8.9bn). In 2010, the country’s hotel bed capacity stood at 178,000, a substantial increase from the 97,000 beds in the country in the early 2000s when it launched Vision 2010, Morocco’s national tourism development strategy.
The state has since embarked on its second long-term strategy, Vision 2020, under which it hopes to not only increase hotel capacity to 200,000 beds, but create 470,000 new jobs, boost tourism revenue to Dh140bn (€12.54bn), and increase the number of international and domestic visitors to its hotels and resorts... The country is also looking to explore niche markets such as business tourism. In spite of the country’s obvious potential for conventions and exhibitions, it lacks both the profile and site capacity of other Mediterranean destinations such as Istanbul. As a result, the Ministry of Tourism has already selected consultants to carry out studies into the potential of business tourism and a promotional campaign is set to be launched by the end of the year or early 2012.
With continued investments flowing into the country and the government’s strong commitment to diversify its offerings under its Vision 2020, the sector’s infrastructure is bound to expand significantly in the coming years. That’s good news for private investors, who are looking to accommodate the country’s new visitors, and for the government, which is banking on investors to help it expand the sector.

via Oxford Business Group

Immobilier de bureau: L’alternative au flop de la Bourse

Face à une Bourse qui enchaîne les contre-performances, des bons du Trésor pas si rentables (4,13% sur 10 ans), l’immobilier professionnel devient l’investissement refuge par excellence. Un créneau qui attire les compagnies d’assurances, comme RMA Watanya, CNIA ou encore Wafa, et qui courtise aussi les caisses de retraite. Aujourd’hui, l’immobilier professionnel est la seule activité qui génère des taux de rendement allant de 8,5 à 10%. L’investissement est d’autant plus intéressant que les plus-values sont conséquentes et quasi sûres en comparaison avec les actions où le risque est omniprésent. Cependant, le manque de visibilité sur le marché demeure un frein indéniable. Le marché fluctue à coûts de spéculations et de rumeurs. Pis encore, le retard pris par les plans d’aménagement de Casablanca augmente cette spéculation et crée donc une surévaluation des biens.

Pour réduire ce manque de visibilité, une étude sur le parc de bureaux de Casablanca vient d’être menée par le cabinet A. Lazrak. Un bureau d’experts qui opère dans le secteur depuis plus de 50 ans. La base de données exhaustive du cabinet lui a permis de dresser une analyse du marché depuis 1996. «Donner une visibilité sur 15 ans aux investisseurs internationaux était nécessaire pour leur permettre de pouvoir se projeter sur les 10 prochaines années», explique Karim Tazi, directeur général adjoint de A. Lazrak. L’étude, qui sera publiée semestriellement, a porté, dans un premier temps, sur Casablanca. Elle devrait s’étendre sur Rabat lors des prochaines éditions.
La configuration immobilière de Casablanca est en totale mutation. Si, aujourd’hui, les 5 quartiers d’affaires (le quartier du port, le centre-ville, l’entrée de la ville, le Casanearshore et le quartier Aïn Sebaâ) sont bien connus, les 5 prochaines années devraient changer la donne. L’arrivée de Casa Finance City (CFC), de la Marina et d’Anfa Place apportera des mutations majeures aux points névralgiques de la métropole. L’étude du cabinet Lazrak estime à 1,25 million de m2 la superficie de bureaux exclusifs existants (hors administration publique et appartements reconvertis).
Le projet CFC prévoit, à lui seul, la création de 650.000 m2 d’espaces bureaux. Si l’on y additionne les projets déjà annoncés, dans 5 ans, le parc immobilier professionnel de Casablanca sera de 2,2 millions de m2, soit près de 2 fois le stock actuel. Ce boom va créer dans un premier temps des taux importants de vacance. Certaines banques ont déjà annoncé qu’elles prendraient de grandes superficies à CFC. Le challenge sera de gérer au mieux ces périodes transitoires pour arriver à une maturation du marché.
Les mouvements sont également motivés par la recherche de biens de meilleure qualité. Si, actuellement, l’offre immédiate est estimée par l’étude à 55.000 m2, plus de la moitié n’est pas adaptée à la demande. Mauvaise finition, absence de parkings, agencement inadapté à l’open-space… et bien d’autres défauts font que plusieurs biens ne trouvent pas preneur. Résultat: le marché connaît une sur-offre relative, résultant d’une inadéquation entre l’offre et la demande...
Sur le marché du neuf, l’offre identifiée par le cabinet est alimentée par plus de 15.000 m2 sur Sidi Maârouf, et plus de 40.000 m2 au centre-ville.
La principale tendance observée par le cabinet A. Lazrak est l’engouement grandissant des entreprises pour le locatif au détriment des acquisitions. Crise oblige bien sûr, mais aussi à cause de la difficulté de désengagement en cas d’acquisition. Dans ce contexte, les délais de prise de décision ont été rallongés. Pour les bureaux de 250 à 1.000 m2, trois à six mois sont suffisants pour la commercialisation. Par contre, il faut compter au moins une année pour les superficies dépassant les 1.500 m2. Néanmoins, les achats sont toujours d’actualité pour les professions libérales en quête de petites superficies. Côté prix à la location, la fourchette varie entre 80 et 250 DH/m2. Les biens les plus chers sont principalement en centre-ville (de 120 à 250 DH/m2). Cependant, les superficies y restent assez réduites. Pour plus d’espace, il faut s’orienter davantage vers l’entrée de ville (Sidi Maârouf). Le cabinet estime le taux de vacance des immeubles pour le 1er semestre entre 5 et 10%.
Si, aujourd’hui, l’investissement immobilier est décrété comme valeur refuge, la profession a besoin d’une réelle mise à niveau. Les promoteurs habitués au logement social et à la réduction des coûts ne peuvent prétendre à construire des immeubles qui vont accueillir des multinationales.

via L'Économiste

Middle East Sovereign Funds Invest in Moroccan Tourism Industry

Qatar Holdings, the Kuwait Investment Authority’s Al Ajial Investments and Aabar Investments agreed with Morocco’s Fund for the Development of Tourism to inject US$ 2.5 billion into a newly-created vehicle called Wessal Capital. Wessal Capital will focus on developing new resorts in Morocco.

Proposed Equity Capital Structure of Wessal Capital :

• 25% Qatar Holdings
• 25% Al Ajial Investments
• 25% Aabar Investments
• 25% Morocco’s Fund for the Development of Tourism

via The Sovereign Wealth Fund Institute

Conseil d'Affaires Maroc-Qatar

Anass Houir Alami, Directeur Général de la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) et Président du Conseil d'Affaires Maroc-Qatar du côté Marocain, a présidé hier à Doha, avec son homologue Qatari Nasser Ahmed EL Meer, la 1ère réunion du Conseil d'Affaires Maroc-Qatar. La délégation marocaine était composée du Directeur du Golfe, du Machrek et des organisations arabes et islamiques au Ministère des Affaires Étrangères et de la Coopération, Ahmed Tazi, et de représentants d'Attijariwafa Bank, de la Banque Centrale Populaire, de l'AMDI et de Maroc Export. Cette réunion a été l'occasion d'initier le processus de coopération entre les hommes d'affaires des 2 pays.

via infomediaire.ma

Les douze travaux de Hejira

En fin de mandat, Taoufik Hejira, Ministre de l’habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, s’apprête à rendre publique une étude volumineuse sur le secteur de l’immobilier à l’horizon 2020. Réalisée par le cabinet d’études Ernest & Young, cette dernière met en évidence 23 mesures urgentes sous forme de 83 actions. L’une des principales mesures est la mise en place d’un observatoire national et des antennes régionales. Objectif : orienter les investisseurs dans la prise de décisions tout en encourageant l’immobilier locatif. L’étude propose également l’obligation d’ouvrir le dossier de la rénovation du parc. Une opération qui nécessitera la création d’un fonds national pour la rénovation et une agence gestionnaire du fonds et chargée de la contractualisation avec les régions, selon Ernest & Young. En parallèle, le cabinet propose le développement d’une offre bancaire qui suit la demande et la mise en place d’un cadre juridique favorisant l’émergence d’investisseurs privés spécialisés.

Un accent particulier pour le locatif.
« La restructuration du secteur locatif et le développement d’une offre locative peuvent faciliter à terme l’accès à la propriété », peut-on lire dans l’étude. Concrètement, cela sera réalisable grâce à la mise en place de mécanismes incitatifs pour les investisseurs et des aides aux ménages pour l’accès à la location, en intégrant le locatif dans le programme des logements sociaux. Pour les promoteurs, il s’agira de leur octroyer des financements encourageants et des exonérations fiscales. « La mise en place de sociétés d’intermédiation qui prennent en charge ce parc logement est indispensable », ajoute le cabinet. De plus, l’étude envisage des mesures particulières pour promouvoir la gestion locative des biens immobiliers des MRE. Il s’agit de construire une offre ciblée pour les MRE qui ne souhaitent pas s’occuper personnellement de la location de leurs biens immobiliers.

via Le Soir Échos

Tourisme: le Maroc se maintient

Révoltes et crises politiques en Egypte et en Tunisie, guerre en Libye, répression en Syrie, insécurité en Algérie: le tourisme dans le monde arabe fait grise mine, sauf le Maroc qui tire sans trop de mal son épingle du jeu malgré l'attentat de Marrakech en avril. "Le printemps arabe, l'attentat de Marrakech, la conjoncture économique, le ramadan en plein mois d'août. Tout cela a joué et nous a affecté", reconnaît le ministre marocain du tourisme Yassir Znagui. "Nous ne sommes pas dans l'euphorie, mais la forte progresssion de notre tourisme -10% en moyenne au cours des 10 dernières années- nous a permis de résister au ralentissement de l'activité cette année", a-t-il dit dans un entretien à l'AFP. "En 10 ans, a-t-il précisé, nous avons plus que doublé le nombre d'arrivées de touristes, avec 9,3 millions d'entrées en 2010 (ndlr: y compris les Marocains résidant à l'étranger qui représentent 40% du total)"... Selon les chiffres officiels, 4,2 millions de touristes ont visité le Maroc au premier semestre de l'année, soit une progresssion de 6,3% par rapport à l'an dernier (contre une progression d'environ 11% en 2010)... En 2010, rappelle fièrement M. Znagui, "le Maroc était numéro 5 sur le Top ten mondial de Lonely planet", avec une progression très forte de touristes venant notamment de Russie (+85%) ou de Pologne (100%) ainsi que d'autres pays du nord.
Seul point noir: les nuitées totales ont baissé de 2% au premier semestre par rapport à l'an dernier (-5% à Marrakech, -15% à Fès), surtout de la part des Français, avec un taux d'occupation en baisse également de deux points à 41%, selon les chiffres officiels.
Pour l'avenir, le ministre du tourisme table sur "un doublement de la taille du secteur en nombre d'arrivées, et un triplement des recettes, positionnant le pays parmi les 20 meilleures destinations" du monde alors qu'il est actuellement au 26è rang, selon l'Organisation mondiale du tourisme (OMT).

via Le Figaro

Marchica Med refaçonne l’Oriental

Depuis plusieurs mois, l’actualité sur les stations Taghazout (Agadir), Saïdia (Oujda) et, dans une moindre mesure, Mazagan (El Jadida) a occulté un peu ce qui se passe sur un chantier autrement plus gigantesque et plus coûteux: celui de Marchica Med, près de Nador. Une assiette foncière de plus de 4.000 hectares, 100.000 lits, 1.000 villas, 2.400 appartements, 6 marinas et un investissement colossal de 46 milliards de DH. Voilà les chiffres concernant le gigantisme et le coût. Près de deux années après le lancement des travaux, ce mégaprojet commence à se préciser, notamment en ce qui concerne son articulation urbanistique et son aménagement.

Destiné à faire revivre toute la côte de l’Oriental, le complexe a en effet une double dimension, touristique et résidentielle. Sa finalité tient dans la transformation de la lagune de Marchica Med en une future station balnéaire portant le même nom et réactivant, par les effets qui seront induits, toute la vie de Nador et de cette portion de l’Oriental à travers divers niveaux: économique, touristique, social, humain, culturel… Compte tenu de l’ampleur du chantier, l’Etat a choisi de procéder selon une approche séquentielle, consistant à fragmenter l’assiette foncière et à dérouler le projet sur plusieurs pôles d’aménagement distincts.

Mais avant de lancer les travaux en 2009, les pouvoirs publics avaient d’abord dû régler un gros problème d’ordre environnemental: «une enveloppe budgétaire de 1,5 milliard de DH a été investie jusqu’à présent pour la dépollution de la lagune de la Marchica et la préservation de ce site d’intérêt biologique et écologique», confie Saïd Zarrou, directeur de l’agence qui pilote l’aménagement du site... La fin des travaux est annoncée pour 2018.

via Maroc Hebdo International

Market drivers in real estate

Prices in Morocco's residential real estate market are holding steady in 2011, with a slight overall decline balanced by increases in the key apartment segment and in some high-demand areas of the country. Residential rentals have also held up well and, in spite of the wave of political unrest in North Africa earlier this year, the development of major real estate projects is largely on track, with domestic investors and low-cost housing set to drive further growth.
According to figures released in February by Bank Al Maghrib, the Moroccan central bank, having risen 2.4% year-on-year at the end of September, residential real estate sale prices ended 2010 slightly down after a slow final quarter, at 0.9% below where they stood at end-2009 and 2% below end-September. However, the value of apartment sales - which account for the majority of transactions - rose slightly, up 0.3% on the previous year.

A number of areas, including the Fez-Boulmane and Marrakech-Tensift-El Haouz regions, also bucked the trend, witnessing notable price increases. The sale value of apartments and houses increased by 1.3% and 2.3%, respectively, in the business capital, Casablanca, which accounted for 40% of all sales. Prices also held up well considering a 28.4% fall in the number of transactions in the fourth quarter of 2010 compared to the same period in 2009.

The residential rental market appears to be performing more strongly, with property agencies reporting both a solid 2010 in terms of rentals and optimism regarding 2011. Rental prices are reported to have risen in the country's respective political and commercial capitals, Rabat and Casablanca, in particular.

Recent regional political developments have had an impact on the sector in 2011. For example, in April Abu Dhabi-based property developer Sorouh Real Estate said that it had put on hold a 200-ha mixed-use development in the country due to the unrest in other parts of North Africa.

Other Gulf-backed projects appear to be going forward as planned, however. For example, Al Maabar, also based in Abu Dhabi, said in January that the first phase of its $750m Bab Al Bahr community project had sold out. The project is located on the banks of the Bouregreg River, which divides Rabat from the neighbouring city of Sale. Noting that it had seen strong demand in Morocco, the company stated in April that it has begun work on the second phase of the project, which is scheduled to be completed by 2013-14 and is a 50:50 joint venture with the Bouregreg Development Authority. When finished, the development will include approximately 1700 residential units, 60,000 sq metres of commercial space, 61,000 sq metres of office space and two hotels.

While much attention has focused on Gulf-backed projects in recent years, domestic investors are also helping to drive growth in the market. For example, in October a consortium of some of Morocco's major investment groups announced the creation of a joint Dh2.25bn (€197.7m) fund that will invest in property development, with a focus on projects in the north and north-west of the country. Major investors in the fund, to be known as A6 Immobilier (A6 Real Estate), include the Chaabi group's Chaabi Capital, ONA-SNI-backed Wafa Assurance, Moroccan-Emirati holding group Société Maroc-Emirats Arabes Unis de Développement and Moroccan pension fund Caisse Interprofessionelle Marocaine des Retraites, all of which have agreed to put Dh400m (€35.1m) into the fund. Other investors contributing smaller shares include state-backed institutional investor Caisse de Dépôt Depot de Gestion.

Social and low-cost housing also continue to be major drivers of the real estate market. Having already provided significant tax advantages to incentivise developers to build social housing, the minister of housing, Ahmed Toufiq Hejira, announced in February that the government was forming an inter-ministerial committee to help firms involved in the segment overcome any administrative delays encountered during the development process.

The committee will be comprised of representatives from several ministries, including interior, finance and housing. Hejira said that 140 firms had already signed agreements with the government to build social housing and that 600,000 units were in the pipeline, including 50,000-60,000 scheduled to be completed this year.

One major recent deal in the segment was made public in March, when Moroccan housing giant Addoha announced that it was partnering with the Military Equipment and Accommodation Agency (Agence des Logements et d'Equipements Militaires, ALEM) to build 37,000 new housing units, at a cost of approximately Dh10bn (€878.5m). Military and defence personnel will be given priority to purchase the units. Under the agreement, ALEM will provide land for the project while Addoha will take care of financing and carry out the development. While the sector has not yet fully regained its previous pace, there are positive signs in a range of segments and the outlook remains good for Morocco's real estate market.

via Oxford Business Group 2011

Le Maroc, nouveau paradis fiscal des retraités français

Diane Lacaze à Marrakech sur invitation de Cafpi - Réduction d'impôts, abattements, exonération d'ISF... Le Royaume fait tout pour inciter les retraités français à venir s'installer.

Paris, 8 heures du matin. La capitale a du mal à se remettre d'une tempête de neige jamais vue depuis 1987. Routes bloquées, transports en commun perturbés, sortir de chez soi relève du parcours du combattant. Trois heures de vol plus tard, le Maroc apparaît : grand ciel bleu, 29 degrés. Pas étonnant que « le secteur immobilier marocain est en effervescence depuis dix ans, malgré une année 2009 difficile », note Julien Riedinger, senior Manager chez Altime Charles Riley. En partie parce que les pouvoirs publics du royaume ont lancé un ensemble de mesures fiscales visant à attirer les investisseurs immobiliers européens. Et notamment les retraités français, puisque 2 sur 10 partent s'installer à l'étranger. Et le Maroc est la destination favorite, après les Dom Tom. Tout d'abord, l'impôt sur le revenu bénéficie de deux avantages : un abattement de 40 % sur la pension retraite et une réduction de 80 % sur l'impôt restant dû.

Mais attention, ce dispositif ne s'applique qu'aux pensions perçues depuis la France. Le retraité sera également gagnant côté ISF, « puisque la convention fiscale internationale franco-marocaine n'intègre pas cet impôt dans son champ d'application et que le Maroc ne l'a pas », poursuit Ghali Chraïbi directeur général de Cafpi Maroc. Malgré ces atouts, nombre de particuliers sont encore réticents à franchir le pas, échaudés par les histoires de corruption et les escroqueries qui ont fleuries il y a quelques années.

Ceux qui préfèrent traiter avec une marque ayant pignon sur rue en France pourront s'adresser par exemple à Cafpi, un des quatre plus gros courtiers en crédit immobilier, qui se sont installés au Maroc avec une équipe locale. Le groupe propose des financements jusqu'à 70 % de la valeur du bien aux étrangers non résidents et des prêts que l'on peut obtenir jusqu'à 73 ans.

via La Tribune.fr